По словам председателя комитета Государственной
Другое важное решение связано с определением границ территориальных зон, попадающих под застройку. Их расплывчатость тормозит многие строительные проекты. Теперь приняты поправки, которые позволяют развязать этот узел.
В первой половине года были приняты поправки и к законодательству, касающегося объектов, строительство которых начато до 1 января 2023 года. Суть нововведений заключается в том, что на них не распространяется действие новых правил, что освобождает застройщиков от необходимости перепроектирования объектов. А это подчас занимает не меньше года.
Еще одно важное решение: для экспертизы начинает действовать правило одного окна. Отныне можно подавать документацию на проведение самых разных экспертиз единовременно и в одном месте. Таким образом, экономятся деньги, а главное — время.
Свод законодательных инициатив касается и сектора жилищно-коммунального хозяйства страны. В частности, речь идет об усилении контроля за рынком управления МКД. При этом законодатель постарался упростить ряд административных процедур. Так, теперь УК должна проработать не меньше года, прежде чем ее можно будет сменить.
Параллельно усложняется практика фальсификации протоколов собраний собственников квартир МКД. Это достигается благодаря установлению ответственного за проведением мероприятия и оформления его решений. Раньше такого человека найти было затруднительно, теперь же он будет нести ответственность за соблюдение всех положенных процедур.
Согласно новому закону, с 1 сентября 2023 года заботиться о газовом оборудовании имеют право только специализированные газоснабжающие организации. Что, по мнению депутатов, позволит уменьшить число происшествий с ним, в том числе и взрывов газа по причине неисправности агрегатов. При этом договор на обслуживание будет заключаться с каждым собственником.
Этим законодательные акты далеко не исчерпываются. По словам Сергея Пахомова, одной из основных тем станет дальнейшее законодательное оформление комплексного развития территорий (КРТ). Это направление имеет большую перспективу, но требует дальнейшего совершенствования правовой базы. В частности, касающееся подготовки документации. Сегодня она далеко не всегда стыкуется с другими документами.
Кроме того, не до конца отлажен механизм реализации финансирования таких проектов: в частности, нужно вводить в оборот государственные земли.
Депутаты также намерены заняться решением вопроса о КРТ в секторе ИЖС. Как признается Сергей Пахомов, вопрос этот непростой. Чтобы найти консенсус, были собраны предложения от банков и застройщиков из разных регионов. Теперь их предстоит обобщить и представить на обсуждение в виде законопроекта.
Председатель комитета также обещает, что депутаты непременно займутся законопроектом об архитектурной деятельности, который уже по сути дела без движения много лет лежит Госдуме. Это сложный и давно назревший вопрос, но решать его все равно необходимо. Наши города становятся все более похожими друг на друга, потому что работа зодчего слабо видна. А между тем он должен быть главным лицом на стройке, а его зачастую туда даже не допускают. Но в стране очевиден запрос на качественную градостроительную среду и хорошую архитектуру. А чтобы все это стало реальностью, в том числе нужно, чтобы на каждом доме на табличке на стене были указаны имя и фамилия его создателя.
Но полной уверенности, что законопроект обретет силу закону уже в осенне-зимнюю сессию, нет. Не исключено, что рассмотрение многострадального документа будет снова отложено.
К этому вопросу примыкает другой — ситуация на рынке проектирования. Она далека от благополучия. В стране действуют 55 тысяч проектных организаций, из них 20 тысяч принимают участие в различных конкурсах и тендерах.
Но, как показывает практика, качество работы многих таких структур оставляет желать лучшего. Выполненные ими проекты требуют большого количества корректировок и доработок, а то и переделки. Все это ведет к срыву сроков строительства, влечет дополнительные затраты.
Также депутаты намерены продолжить совершенствовать законодательство о ЖКХ. По словам Сергея Пахомова, правила игры на этом рынке устарели и требуют обновления в связи с новыми условиями. Управление МКД должно быть максимально прозрачным и ответственным. Причем это касается не только УК, но в равной степени и жителей. Пока сложно идет работа и над законодательством об управлении общим имуществом коттеджными поселками.
Председатель комитета признает, что пока нет существенных подвижек в законопроекте об апартаментах, хотя он и не снимается с повестки дня. Сложность тут заключается в том, что апартаменты в Москве и, к примеру, в Краснодаре — это во многом разный вид недвижимости. И объединить их в единое правовое поле пока не получается.
Есть еще целый ряд вопросов, требующих законодательных решений. Первый заместитель председателя комитета ГД РФ по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев отмечает, что в стране не сформировано законодательное поле об арендном жилье. А раз нет закона, то и с юридической точки зрения формально нет и такого продукта. Между тем, арендный сегмент не появится без экономических стимулов по его созданию.
Какими они могут быть? Бесплатное выделение участков для строительства таких домов; замораживание уплаты налогов на землю; введение десятилетнего моратория на налог на имущество; бесплатное подключение к РСО; создание специализированных финансовых продуктов.
Однако есть влиятельные силы, которые выступают против таких мер. Основной аргумент — их внедрение приведет к сокращению доходов. Но, возражает Владимир Кошелев, никакого сокращения не случится, потому что сегодня этой налогооблагаемой базы просто не существует. Пора сделать здесь решительный шаг — и тогда появится новый сектор рынка недвижимости.
Без рынка арендного жилья не справиться и с другой острой проблемой — расселением людей из ветхого и аварийного жилья. Официально оно насчитывает 25 млн м2. Расселить силами государства такой большой массив трудно, считает депутат, надо привлекать коммерческий сектор. В частности, рынок арендной недвижимости.
Надо наводить порядок и в сфере переселения жильцов. Сегодня тут много произвола со стороны чиновников, отмечает Владимир Кошелев. Подчас они оценивают жилье так низко, что на эти деньги не всегда можно купить даже комнату. При расселении люди не должны страдать, компенсация должна быть на уровне цен в регионе.
Но и это не все: многие ветхие дома расселяются годами, а оставшиеся в них жильцы живут в нечеловеческих условиях: без воды, газа, отопления. По сути дела, безнаказанно нарушается закон. Но есть и другая крайность, когда дома уже расселены и годами стоят заброшенные, а городские земли не используются.
Нужно наводить порядок и в системе саморегулирования. В частности, в вопросе о компенсационных фондах. Сегодня на их счетах скопилось 200 млрд рублей. Эти накопления предназначены для выплат компенсаций на тот случай, если строительная организация — член СРО — недобросовестно выполнила подряд или вообще с ним не справилась.
Однако эти выплаты сегодня минимальны. То есть большие средства заморожены. Было принято решение об использовании из этой суммы 30−40 млрд рублей на строительство школ, но потрачено было не более 2−3 млрд рублей.
Нужен более эффективный механизм использования этих денег. Если СРО не может помочь с финансированием строительства объектов, то какой смысл в такой организации, задается вопросом Сергей Пахомов. Контролеров у нас и без того хватает.
Еще одна проблема, требующая решения: в регионах разница между установленной Минстроем продажной ценой и той, по которой продается жилье на рынке, может отличаться от 60 до 200%. Создается впечатление, что застройщики получают сверхприбыль. На самом деле это далеко не так, значительную часть этой разницы съедают банки. И пока не удастся включить механизм по остановке роста стоимости одного квадратного метра, такая ситуация будет продолжаться. Неслучайно, что некоторые губернаторы поднимают вопрос о введении лимита на маржинальность в работе на рынке недвижимости. Сегодня же квадратный метр непозволительно дорог, констатирует Сергей Пахомов. Нужны механизмы, которые бы заставили его дешеветь.
По словам председателя
Отдельная тема — регулирование цифровой сферы, в том числе — технологий информационного моделирования (ТИМ). По мнению Михаила Бочарова, исполнительного директора АО «СиСофт Девелопмент», формирование российского законодательства в области ТИМ немного лихорадит. Причин этому много, в частности, одна их них — низкая компетенция основной массы специалистов, а также сложности внедрения ПО на этапах строительства и эксплуатации. Вместе с тем, у российской цифровой экономики амбициозные планы, для которых необходима разработка программного обеспечения для полного цикла управления данными. Такое разнообразие жанров распыляет силы, необходимые для цифровизации, и порождает различные решения без интероперабельности данных. К этому отрасль обязательно придет, но пока мы занимаемся заполнением брешей от ушедших вендоров, дорабатывая собственное ПО, переобучая и обучая персонал организаций потребителей и сотрудничая с экспертизами.
Наибольшие риски несут разночтения в нормативно-правовых актах. Например, в статье 57.5 Градостроительного кодекса РФ указано, что утверждение правил формирования и ведения, а также состава информационной модели — прерогатива
Сегодня стало известно, что очередной пакет санкций предусматривает, что у россиян отберут оплаченные лицензии Autodesk. Нам просто не оставляют возможности спорить и продолжать тащить в нормативное поле России западные стандарты и форматы. Основные отечественные вендоры готовы к такому сотрудничеству с регуляторами на любых уровнях, но движение должно быть с обеих сторон. В том числе и в вопросе ликвидации юридической и технологической безграмотности, что является важнейшей задачей государства, отмечает Михаил Бочаров. Компания «СиСофт Девелопмент» издает профильный журнал, работает с вузами и другими образовательными учреждениями, выпускает учебные пособия и научно-популярную литературу. Но, конечно же, все это не отменяет необходимости для потребителя отслеживать законодательные изменения.
Фото: shutterstock
